今年，在房地产流动性危机的大背景下，商业地产大宗交易频频出现，包括成交金额超百亿元的资产包，个别项目成交金额超过90亿元。同时，投资机构和自用买家增加了选择和议价空间。
10月21日，在戴德梁行举办的THINK-IN论坛上，在讨论商业地产大宗交易的热点话题时，业内人士表示，按照惯例，第四季度是大宗交易较为频繁的时期签。一些商业资产捆绑正在推动交易，因此预计今年大宗交易会激增。
在房地产流动性危机的背景下，今年商业地产大宗交易频发。图片来源/IC照片
市场回暖明显，自用买家持续活跃
2021年以来，全国商业地产大宗交易市场呈现良好态势。高纬环球数据显示，2021年前三季度，全国共录得商业地产交易额1671亿元，交易额同比增长超过20%。从具体城市来看，上海以833亿元位居第一，北京以457亿元位居第二。
其中，北京多起大额交易备受关注，包括和谐健康90.6亿收购北京SK大厦、首凯、金茂、高禾资本联合26.5亿元收购北京启迪科技D座，快手28亿元收购上地元中心写字楼等
对于未来商业地产大宗交易，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理兼北区资本市场部负责人刘兵表示，四季度往往是大宗交易的时机。经常签名。目前市场上有几个商业资产包在推动交易，所以今年的交易量可能会有比较大的增长。
据刘兵介绍，在过去的四五个月里， & 已经接洽了很多开发商，询问大宗交易市场的退出机会，以及什么样的客户群可以购买。
众所周知，今年以来，“三道红线”等金融监管政策给房地产企业带来了不小的资金压力。为缓解流动性危机，出售部分重资产成为不少房企主动或被动的选择。从近期的案例来看，今年10月13日，远洋集团宣布拟以64.15亿出售北京CBD核心区甲级写字楼项目。
自疫情爆发以来，自用买家在商业地产大宗交易市场上也持续活跃。戴德梁行数据显示，前三季度自用买家占比达到33%，四季度仍有上升趋势。
在当前的市场环境下，刘兵认为，自用企业面临着更多的选择，价格可能还有更多的议价空间。值得一提的是，今年很多TMT行业的独角兽企业，原本只在北京买地、买房，现在都去上海大举投资了。
9 月 26 日，字节跳动斥资逾 20 亿元在上海市杨浦区购地一块地，建设办公楼。两个多月前，字节跳动收购了铁狮门正在开发的写字楼项目上海上浦灵石，总面积约19.5万平方米。未来，它将成为字节跳动的区域运营。中心。
“资产包”交易越来越频繁，金额屡创新高
“今年的商业地产大宗交易有一个特点，资产包交易越来越频繁。”据刘兵介绍，在中国大陆，过去这种交易很少见，但现在越来越多。该交易被认为是世纪交易。但今年交易标的越来越多快手号交易，很多都是同类型物业的资产包，比如酒店资产包。”
6月3日，全球另类资产投资与管理巨头博峰()以14亿美元，约合人民币8.9元的价格，从阿布扎比投资局投资的一家合资企业手中收购了包括五个购物中心在内的资产包。亿元。资产包包括上海悦汇、青岛悦汇、西安悦汇和昌平区北京悦汇广场。
当时，粤汇资产一揽子交易被宣传为疫情以来中国最大的商业地产收购。但随后，这个数字被刷新了。 6月28日快手号交易，平安人寿以330亿元收购凯德北京、上海等6个来福士项目的部分股权。此次合作的项目包括上海来福士、北京来福士、宁波来福士、成都来福士、长宁来福士和杭州来福士。资产组合总资产价值467亿元，平安人寿获得部分股权，投资总额不超过330亿元。
在刘兵看来，资产包中有很多同类型的项目，这意味着资产管理团队和投资人可以降低管理成本，提高效率。
核心商业区的城市更新将继续成为交易热潮
从中海盛融董事总经理李昊站在投资者的角度，认为投资者更关注传统核心领域。该区域的一些商业物业或公寓比较陈旧，但因为过去都不是市场化的项目，也就是说，不是一个以市场价格交易的项目。如果能够充分理清债权债务，同时将之前的产权，包括财产纠纷，也能得到很好的理清后，它的价值就能大大提升。
“从北京去年和今年的大宗成交来看，在中关村核心区，过去的老超市都被改造成了甲级写字楼； CBD附近，破旧的商业变成了网红地标，可以更新，激活价值巨大的低效资产。”李浩说，“这也是我们看好北京的原因。一方面，人口和资本承载能力能够满足增值的需要。另一方面，有很多这样的低效资产。我们将专注于这个领域。”
“一线城市核心区和城市更新是市场交易的永恒主题。老项目老了，更新赋予了新功能。”刘兵认为，未来一线城市多中心化趋势明显，核心商圈城市更新仍将是交易热潮，区域一体化助力大宗交易市场发展在中心城市的周边地区。相比之下，政策支持的新基建、长租公寓等物业投资有所增加。
对于未来的北京写字楼市场，戴德梁行项目与企业服务部总监连丰哲表示，疫情过后，市场将更加成熟，产业布局将得到优化，多方——商务中心格局将形成。写字楼产品也将进一步向品质提升、增值服务、绿色低碳方向发展。
根据戴德梁行高级副总监、可持续发展服务平台联席执行董事陈元的说法，环保型商业地产项目通常享有更高的租金和更高的资本价值，并且也往往更具弹性。
新京报记者袁秀丽
编辑杨娟娟校对傅春雨
