快手号买卖纠纷： 房屋买卖合同纠纷中提炼出同类案件的裁判规则
编者注
最高人民法院推动类案同判，成为提高司法公信力、实现法律统一适用的重要工作内容和手段。
近五年来，我国房屋买卖合同纠纷案件激增。尽管受疫情等因素影响卖快手的平台，2020年纠纷数量有所下降，但房屋买卖合同纠纷仍是律师的重要案件来源。
在刚刚发布的“十四五”规划中，都市圈建设、城市更新、现代社区建设、城乡融合发展、“住不炒”的总体思路快手号买卖纠纷，将为房地产带来新的机遇和发展。行业。同时，新房买卖合同纠纷也将增多。
在这样的背景和推动类案同判的司法环境下，从房屋买卖合同纠纷中提取类案判决规则，分析其诉讼策略和预测判决结果，是律师制定诉讼策略和预测判决结果的重要方法之一。判断规则摘要。.
在房屋买卖合同纠纷中，涉及“合同效力”的案件有51220件，从2012年的465件增加到2019年的1万余件，增长迅速。
今天，我们从同一个房屋买卖合同纠纷类似案件裁判数据库中，整理出5条与合同效力相关的裁判规则，分享给读者。
规则一
规则一：以获取银行贷款为目的订立虚假房屋买卖合同，双方并无真实买卖房屋意图，视为无效。
规则说明：
双方签订虚假房屋买卖合同取得银行贷款的，房屋买卖合同无效。
一是双方签订房屋买卖合同后，出卖人一直持有并保存房屋产权证、过户发票、收据等相关原件，并一直占用和使用待售房屋。但购房者无法合理解释和提供证据证明上述情况，也未能证明支付了银行贷款以外的房款。
其次，意思表示的真实性是民事法律行为应具备的基本条件之一。双方没有买卖标的物的真实意图，但相互串通以获取商业贷款、住房公积金贷款等其他目的签订虚假买卖合同的，该合同应视为无效。
第三，为规避国家对房地产行业的监管，房地产开发企业以他人名义与自己签订虚假商品房销售合同，抵押获取银行信贷资金。商品房购买人明知合同不是双方真实意思表示的，符合原《合同法》第五十二条第三项（现民法第一百五十四条）规定的，视为合同无效.
供参考的例子：
一、邵某、郭某某房屋买卖合同纠纷案
案号：（2011）沪一中民二（民）终字第845号
二、袁嘉、史某某买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2013）沪二中民二（民）终字第1387号
规则二
规则二：无房屋权属证明签订的房屋买卖合同，视为有效合同。卖方未履行合同约定的交货义务的，应当对买方承担违约责任。
规则说明：
最高人民法院原《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：合同订立时标的物的所有权或者处分权，人民法院不予批准。支持的。出卖人未取得标的物的所有权或者处分权，标的物的所有权不能转让，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并要求赔偿的，人民法院应予支持。” （现纳入民法典“第311条）
因此，没有房屋所有权证明的房屋买卖合同应被认定为有效合同。出卖人不能履行合同中的交货义务的，应当对买受人承担违约责任，即出卖人是否处置了买卖合同的标的物。该权利不影响买卖合同的效力，只影响买卖合同能否履行。
供参考的例子：
一、靳某某、郑某某案
案号：（2010）泰文民初字第1488号、（2011）浙泰民终字第193号
2、王某峰与陈嘉、陈毅与王贤因归还原财产纠纷
案号：（2016）陕02民中226号、（2016）陕02民申29号
试用结果：
陕西省铜川市中级人民法院再审认为，本案争议焦点在于双方签订的房屋买卖协议是否违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定。 ”：“未依法登记取得产权证书的不动产不得转让。”无效。
首先，该规定是否可以视为原合同法第五十二条（现民法第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条）规定的“强制性规定”。
根据《最高人民法院关于当前情况下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条，强制性规定分为效力性质的强制性规定和《中华人民共和国民事诉讼法》的强制性规定。管理性质。只有违反效力性质的强制性规定而签订的合同才能被视为无效合同。本案涉及的《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，“未经依法登记取得产权证书的房地产，不得转让”，属于管理性质的强制性规定，不是有效性质的强制性规定。.
其次，《城市房地产管理法》第三十八条第六项的立法目的是规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，保障政府税收征管。行政监管措施，而不是禁止订立产生所有权转让义务的销售合同。因此，违反本法规定转让房地产只可能导致买卖合同的履行存在缺陷，即不便办理房屋所有权和土地使用权的权属证明，但并无任何影响。与合同的有效性有关。因此，再审申请人'
规则三
规则三：当事人一方仅以房屋出卖人无所有权、无处分权为由主张合同无效，合同不具备原合同法第五十二条（现第一百四十四条、第一百四十六条）的规定，《民法典》第 153 条、第 153 条）。154)，法院不予支持。受让人符合原《物权法》第106条（（现《民法》第311条）诚信取得条件的，取得房屋所有权。
规则说明：
当事人一方仅以房屋出卖人不拥有房屋所有权或者无权处分房屋为由主张合同无效，且该合同没有原《合同法》第五十二条（现《民法典》第 144 条、第 146 条、第 153 条）。, 第 154 条)，法院不予支持。出卖人签订合同后取得处分权或者权利人追认的，买受人可以按照合同约定取得房屋所有权；
如果债权人不追认，债权人可以收回房屋，除非买受人善意取得。房屋所有权人因出卖人未取得房屋所有权或者处分权而不能转让，买受人要求出卖人承担违约责任的，法院应予支持；
权利人因出卖人无权处分房屋，致使其无法收回房屋或遭受其他损失，要求出卖人承担赔偿责任的，法院也应予支持。
供参考的例子：
一、张某、杨某祥、田某文确认合同无效纠纷案
案号：（2018）琼9006民初1448号、（2019）琼96民终779号
基本情况：
原告杨某祥购买了一套房屋，产权登记在其名下。2012年1月20日，田某文（杨某祥之子）与张某签订《协议》，将涉案房屋以1万元的价格转让给张某。后来，张某实际占用和使用了房子，并将房子出租给了别人。还查出，杨某香和她的爱人（已过世）共有四个孩子，田某文是次子。其他三个孩子自愿放弃对涉案房屋的任何权利。随后，杨某祥向法院提起诉讼，请求法院裁定田某文与张某签订的房屋买卖协议无效。
试用结果：
海南省第一中级人民法院认为，本案争议焦点在于：一是张与田签订的《协议》是否有效；二是张某是否应将涉案房屋归还给杨某祥。
一、张某与田某文签订的《协议》是否有效的问题。
一、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，一方当事人以卖方有订立合同时标的物没有所有权或者处分权的，人民法院不予支持。因此，田某文是否拥有涉案房屋的所有权或处分权快手号转让平台有哪些，并不影响他与张某之间的房屋买卖合同的效力。
其次，张与田签订的《协议》不违反原合同法第五十二条（现民法第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条）的规定。田某文自1997年以来一直居住在涉案房屋内，张某作为交易方有理由相信田某文拥有相应的涉案房屋处分权。虽然张某没有及时查出房屋产权证并办理过户，存在一定疏忽，但没有证据证明张某与田某存在恶意勾结。
第三，杨某祥提起诉讼，自涉案房屋买卖合同签订之日起，已过去六年。因此，张与田签订的《协议》应当有效。
2、张琼是否应将涉案房屋归还给杨桂香的问题。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。张某与田某文于2012年1月签署《协议》，此后一直住在涉案房屋或转租给他人。它是善意获得的，不违反国家的强制性法律。涉案房屋买卖合同合法有效。向先生在 2018 年 6 月之前没有对此提出异议，也没有提供证据证明张某支付的对价低于市场价格。因此，杨某祥主张张某归还涉案房屋缺乏事实和法律依据，不予支持。
2、卓某福与卓某伟房屋买卖合同纠纷
案号：（2018）传1402民初4120号、（2019）传14民终349号
基本情况：
原告卓某福与被告卓某伟为兄弟。卓某伟和许某清结婚了。涉案房屋为卓某伟、许某清所有。卓某富于2002年开始使用涉案房屋。2003年1月9日，被告人卓某伟将该房屋以2000元的价格卖给卓某富。同时，卓某伟向卓某富发出“卖房”条款，其中许某清的签名并非他所写。卓某福2013年已装修使用过该房屋，但尚未办理过户、变更登记。2017年8月28日，卓某福将卓某伟、许某清告上法庭，要求确认涉案房屋的权属。
试用结果：
四川省眉山市中级人民法院认为，本案争议焦点在于双方当事人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同。
根据已查明的案件事实，卓某夫一审提交的《卖房条》是卓某伟本人所写，可以反映卓某伟卖房的真实意图。许某清是作为共有人签字还是事后追认，只关心产权变动是否受到影响，而不是买卖合同无效的事实依据。卓某伟、许某清虽然声称双方存在借款关系，但未提交相应反驳证据，应承担未能提供证据的法律后果。因此，双方签订的买卖合同有效。
规则四
规则四：房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同其他条款的效力。当事人应当按照合同约定履行义务。
规则说明：
在房屋买卖合同中，双方为了避税和收费，约定与其真实意思不符的房屋价格，应当是无效的法律行为，对当事人不具有法律约束力。
但合同中的其他约定为当事人的真实表述，其内容不违反法律、行政法规的效力和禁止规定。合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定充分履行义务。
从试想的角度看，不应只是房屋买卖合同的表面条款。应根据支付金额是否与购房价格相符、当事人对重大问题的了解情况、普通购房者的常识和经验等综合审查。与开发商恶意勾结，明确房屋买卖合同关系。
供参考的例子：
苏某林与孙某昌等房屋买卖合同纠纷
案号：（2017）陆0112民初6085号、（2018）陆01民中6584号、（2019）陆民申4661号
基本情况：
2016年4月13日，原告孙某昌（乙方）、被告苏某林（甲方）、被告中豪建大分公司（中间人）签订了《房屋买卖合同》，约定买卖双方应当首先采用合同更名的形式进行交易，完成房屋转让登记流程。其中，合同第5条规定甲方承担撤销网上签名的费用，乙方承担变更合同的费用。随后，苏某琳因未取得房屋权属证书，向孙某昌发出了《房屋买卖合同终止通知书》。孙某昌不承认终止通知书的效力快手号买卖纠纷： 房屋买卖合同纠纷中提炼出同类案件的裁判规则，诉至法院。
试用结果：
山东省高级人民法院认为：本案中，苏某林与孙某昌签订合同，通过更名的方式完成涉案房屋的过户手续，以逃税，但该逃税行为并未发生。涉案房屋买卖合同无效。买卖双方的房屋买卖行为均应缴纳相关税费但未缴纳的，属于行政处罚调整范围，不使涉案房屋买卖合同无效。综上所述，涉案房屋买卖合同是苏某林、孙某昌、中豪建大分公司的真实表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。
规则五
规则五：主合同无效，从属合同无效。抵押合同是贷款合同的从属合同，而不是房屋买卖合同的从属合同。买卖合同无效并不一定导致抵押合同无效。商品房抵押贷款合同可以解除；开发商和购房者对偿还银行贷款承担连带责任。
规则说明：
关于房屋买卖合同无效是否必然导致房屋抵押合同无效，根据相关法律规定，主合同无效，从属合同无效。
抵押合同是贷款合同的从属合同，不是买卖合同的从属合同。因此，抵押合同仅在借款合同无效的情况下才有效（合同另有约定的除外），买卖合同无效并不一定导致抵押合同无效。
根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条（现第二十条），商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、撤销，产生商品房担保贷款。不能实现合同目的，当事人要求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
开发商为获取银行资金，与自然人串通签订虚假商品房预售销售合同，并以自然人名义与银行签订商品房抵押贷款合同，获取银行贷款。商品房买卖合同被依法确认无效的，开发商与自然人对银行贷款的偿还承担连带责任。
供参考的例子：
一、邱某某与董某某房屋买卖合同纠纷案
案号：（2007）普民三（民）初字第1302号、（2009）胡二中民二（民）终字第799号
2、张某东诉江苏大丰港置业有限公司与江苏大丰农村商业银行有限公司长新支行房屋买卖合同纠纷案
案号：（2015）大港民初字00345号、（2017）苏09民终391号、（2018）苏民申2033号
基本情况：
由于张某（原告张某东的父亲）未能取得该项目的欠款，因此与大丰港置业有限公司协商，以张某开发的商品房抵销该项目的欠款，然后张某将办理抵押贷款手续，然后转让贷款。贷款付给张。随后，张某东以张某东名义签订了《商品房销售合同》，张某东与长信农商银行、大丰港房地产公司签订了《个人房屋抵押担保贷款合同》。随后，长信农商行向张某东发放贷款60万元，张某东将钱汇至大丰港置业公司房屋销售专用账户。
试用结果：
江苏省高级人民法院认为，张某东与大丰港置业公司于2013年6月9日签订的《商品房销售合同》是当事人意思的真实表达快手号买卖纠纷： 房屋买卖合同纠纷中提炼出同类案件的裁判规则，不违反有关法律、法规的规定快手号买卖纠纷，并应确定 具有法律效力。张某东与大丰港房地产公司签订商品房销售合同，办理抵押贷款。他没有与大丰港房地产公司签订使用房子支付项目费用的协议。因此，张某东在买下这套房子的时候，既表达了购房意向，也实际签订了商品房买卖合同。张某东签订《个人房屋抵押担保贷款合同》后 与长鑫农商行、大丰港置业公司，长鑫农商行履行了对大丰港置业公司的贷款义务，张某东也履行了合同。部分还款义务已履行完毕。本笔贷款转入大丰港置业公司房屋销售专户后，大丰港置业公司如何使用该笔贷款并不否定《商品房买卖合同》的效力。一审法院认为，本案所涉商品房销售合同，实际上是张某为取得银行贷款订立的，捏造了商品房销售事实，缺乏事实和法律依据，不予支持。
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